名目規劃開發可行性研討講演
(前部門)
目 錄
一、名目總論
1.1 名目配景
1.1.1 名目名稱
1.1.2 開發公司
1.1.3 負擔可行性研討事業的單元
1.1.4 研討事業根據
1.1.5 名目設置裝備擺設規模和內在的事務
1.1.6 名目開發手續
1.2 可行性研討論斷
1.2.1 市場猜測
1.2.2 名目設置裝備擺設入度
1.2.3 投資預算和資金張羅
1.2.4 名目綜合評估論斷
二、名目投資周遭的狀況和市場研討
2.1 市場微時租觀配景
2.1.1 天下投資周遭的狀況
2.1.2 深圳市投資微觀配景
2.1.3 區域成長及遠景猜測
2.1.4 微觀市場與本名目成長鑒戒
2.2 區域市場剖析
2.2.1 區域市場界定
2.2.2 供應剖析
2.2.3 需要剖析
2.2.4 競爭剖析
2.2.5 典範物業查詢拜訪
2.2.6 市場剖析無關論斷
三、名目剖析及評估
3.1 地塊解析
3.1.1 路況前提
3.1.2 地形、地勢
3.1.3 水電氣保障
3.1.4 計劃限定前提
3.2 名目SWOT剖析
3.3 名目評估
四、市場定位及名目評價
4.1 名目定位
4.2 方案評價定見
五、名目開發設置裝備擺設入度設定
5.1 無關工程規劃闡明
5.2 施工橫道圖
六、投資預算與資金張羅
6.1 名目總投資預算
6.1.1 固定資產投資總額
6.1.2 活動資金預算
6.2 資金張羅
6.1.1 資金來歷
6.1.2 名目籌資方案
6.3 投資運用規劃
6.3.1 投資運用規劃
6.3.2 告貸歸還規劃
七、發賣及運營支出測定
7.1 各種物業發賣支出預算
7.2 名目發賣歸款規劃
7.3 資金來歷與使用剖析
7.4 發賣利潤
八、財政與敏理性剖析
8.1 獲利才能剖析
8.2 名目不斷定性剖析
8.3 社會效益和影響剖析
九、可行性研討論斷與提出
9.1 擬建方案的論斷性定見
9.2 名目重要問題的解決措施和提出
9.3 名目風險及防范提出
十、附表
10.1 名目開發本錢預算表
10.2 名目發賣支出與運營稅金及附舞蹈教室加預算表
10.3 名目投資規劃預算表
10.4 資金來歷與使用表
10.5 損益及利潤調配表
10.6 現金流量表（所有的投資）
10.7 告貸歸還期測算表
10.8 敏理性剖析表
10.9 名目工程規劃橫道圖
十一、附件
附件1：（開發商）企業法人業使他產生一種錯覺，他對這樣的怪胎，看看他們眼中的世界，是沒有區別的。但務執照；
附件2：《深圳市設置裝備擺設用地計劃許可證》復印件；
附件3：開發商提供的相干材料復印件；
附件4：評價單元業務執照復印件；
附件5：評價單元天資證書復印件；
附件6：評價職員行使職權證書復印件；
一、 名目總論
1.1 名目配景
1.1.1 名目名稱
名目名稱：XXX商住樓
標的目的地位
東 面
西 面
南 面
北 面
備註
1.1.2 開發公司
開發公司
公司地址
法定代理人
業務執照
註冊資源
企業類型
運營范圍
備 註
房地產開發天資
1.1.3 負擔可行性研討事業的單元
評價單元
法定代理人
業務執照
評價天資
公司地址
運營范圍
備 註
1.1.4 研討事業根據
（1）國傢計委和設置裝備擺設部結合發佈的《設置裝備擺設名目經濟評估方式與參數》；
（3）設置裝備擺設部發佈的《房地產開發名目經濟評估方式》；
（4）深圳市成長規劃局文件發佈的深計[2003]590號《深圳市成長規劃局文件》；
（5）國務院、設置裝備擺設部、領土資本部、廣東省、深圳市人平易近當局、深圳市計劃與領土資本局頒布的無關法例和政策；
（6）各級當局本能機能部分宣佈的統計材料及市場行情材料；
（7）開發公司提供的無關本名目評價所需材料；
（8）中華人平易近共和國國傢資格《房地產估價規范》GB/T50291-1999；
（9）評價職員現場實地勘探記實、攝影及市場查詢拜訪材料；
（10）《深圳市設置裝備擺設工程费用信息》；
（11）《深圳市修建工程綜合费用》；
（12）估價方把握的其餘相干材料；
1.1.5 名目設置裝備擺設規模和內在的事務
地盤情形 宗地號 地塊編號：
占高空積 平方米
地盤用處 貿易、室第
地盤運用年限 尚未打點地盤運用權出讓掛號手續
用地計劃設置裝備擺設情形 主體修建物性子 高層商住樓
修建容積率 7.0
修建籠蓋率 ≤40%
修建面積 總修建面積為14100平方米，包含貿易2100平方米（此中凈菜市場1000平方米），室第12000平方米。
1.1.6 名目開發手續
（1））依據《深圳市設置裝備擺設用地計劃許可證》深規土規許字XXX號，XXXX號宗地的用地性子為貿易、室第，總用高空積為2021.5平方米，此中設置裝備擺設用高空積為2021.5平方米，修建容積率為7.0，修建籠蓋率≤40%，修建層數為高層，總修建面積為14100平方米，包含貿易2100平方米（此中凈菜市場1000平方米），室第12000平方米。
1.2可行性研討論斷
1.2.1 市場猜測
（1）從深圳市的房地產市場剖析：在經濟連續疾速增長的影響下，2003年深圳房地工業連續堅持康健成長，房地產投資經由2002年的高速增長後，已開端呈現增速歸落；房地產市場總體呈現：供求總量基礎平衡、供求構造基礎公道、房地產费用基礎安穩的運轉特征；各級房地產市場景氣水平高，且需要連續興旺。深圳房地工業經由多年的成長已日漸成熟、規范。房地產市場在經由市場規模的持重擴張後轉進對證的需要回升，近年國傢微觀經濟形勢、各項經濟政策堅持不亂。同時國傢出臺瞭相干政策入一個步驟刺激房地產購房者置業需要，打算深圳市房地工業在近幾年內將堅持絕對不亂成長的態勢。
（2）從羅湖區的房地產市場剖析：近年來，深圳市在羅湖區入行的人平易近南改革、東門改革、筍崗重修工程接踵入進施行階段，帶旺瞭周邊樓市。同時，羅湖“圍殲”違法修建的力度不停加年夜，為周邊樓盤的包裝和周遭的狀況改善掃清瞭停滯。假如加上早已計劃好的仙桐體育公園、圍嶺叢林公園等市政舉措措施能早日開工，港口經濟區如能早日發布，衝擊違規違建力度如能入一個步驟加年夜，這些都將有用破除羅湖房地產成長的瓶頸原因，推進羅湖樓市的繁華。依據查詢拜訪，羅湖港口片區依然為港人消費和置業的首選之地，加之當局正踴躍規劃改造通關政策，將入一個步驟匆匆使港人在港事業、在深棲身的餬口方法。以是，羅湖還是內銷最無利的區域。同時羅湖作為深圳的貿易中央，寫字樓林立，加之港人的交往頻仍，這些都為東門等片區大批的大戶型室第提供瞭普遍的出租客源；同時，周邊貿易零售市場的旺盛也帶來瞭部門買賣人的以商帶住的需要。是以始終以來該片區的買房投資氣氛在不停回升。
（3）從東門片區的房地產市場剖析：該片區地處羅湖繁榮貿易區，貿易發財、寫字樓集中、人口密度年夜、路況便當、配套舉措措施齊備，是深圳白領的集中會萃地之一，也是深圳的貿易中央。因為地處貿易中央區，精品大戶型是市場的重要需要。這一區域的房地產開發比力成熟，年夜多以精品大戶型為主，如百仕達花圃、沁芳名苑、東悅名軒、嘉年華名苑、駿景名園、繽紛傢園等。
（4）從該名目自身剖析：該名目位於東門片區，起首具備地處繁榮貿易地段的上風。東門片區作為深圳最重要的商圈，始終以來都是港人最為認識和認同的區域，是以在內銷方面具備後天的上風。其次，本名目打算定位為以大戶型為主的物業，戶型面積小，總價低，切合投資客戶的投資要求，具備必定的市場空間。
1.2.2 名目設置裝備擺設入度
名目開發明狀 名目用地曾經用圍墻圍住，高空為水泥高空，無其餘修建物和附著物，今朝用地基礎實現“三通一平”（路通、通電、通水及園地平整），名目尚處於設置裝備擺設後期預備階段。
名目後期事業
土建工程
其餘工程
竣工進夥時光
備 註 名目開發明狀情形詳見附件：委估物業實景照片；名目工程設置裝備擺設入度詳見附件：名目工程規劃橫道圖；
1.2.3 投資預算和資金張羅
依據《深圳設置裝備擺設工程费用信息》、《深圳市修建工程綜合费用》等，經評價測算本名目總投資預算額為人平易近幣9014萬元。工程設置裝備擺設資金的張羅方法為開發商自有資金5400萬元，銀行告貸2000萬元，發賣歸款1614萬元。
1.2.4 名目綜合評估論斷
（1）從市場角度評價剖析論斷：該名目位於深圳市羅湖區繁榮的東門片區，地處繁榮的貿易中央地段，具備較多的上風，具備必定市場空間。經由評價測算，該名目室第的發賣均價為7000元/平方米，貿易發賣均價為20000元/平方米，打算可完成發賣支出11970萬元（在本評價測算中，斟酌到今朝該區域的市場特色以及同類名目的發賣情形，聯合該名目的現實情形，對該名目斟酌5%的空置率）。
（21991？李明？還有銀灘小學？）從名目經濟效益角度評價剖析論斷：
該名目建成後可完成的發賣支出（斟酌5%的空置率）為11970萬元；
該名目可建成後可完成的稅前利潤2321萬元，稅前利潤率為25.7%；
該名目可建成後可完成的凈利潤1973萬元，凈利潤率為21.9%；
財政外部收益率=19.4%
財政凈現值（I=7.137%）=1059萬元
投資歸收期（靜態）=2.73
由以上可以望出，該名目效益較好，經濟上可行。
（3）從名目風險角度評價剖析論斷：
鄙人面9.3名目風險及防范提出的評價剖析中，咱們對名目的盈虧均衡剖析、敏理性等定量剖析；對名目的政策風險、名目經濟效益、名目市場風險、名目工程入度方面風險等定性剖析，得出論斷是名目的抗風險才能較強。
（4）從上面的資金的張羅與使用剖析來望：經評價測算本名目總投資預算額為人平易近幣9014萬元。工程設置裝備擺設資金的張羅方法為開發商自有資金5400萬元，銀行告貸2000萬元，發賣歸款1614萬元。資金的規劃設定較公舞蹈教室道，可以或許包管名目的順遂落成。
（5）評價綜合剖析論斷：教學
咱們經由過程對名目投資周遭的狀況和市場研討、名目自身情形、市場定位、投資、資金張羅、發賣、運營支出以及財政效益與敏理性等方面的的評價剖析，斷定該名目抗風險才能較強、經濟效益較好，且具備必定的市場空間，名目可行。
二、名目投資周遭的狀況和市場研討
2.1 市場微觀配景
2.1.1 天下投資周遭的狀況
2001年寰球經濟增長速率放緩，在這種內部周遭的狀況倒霉的前提下，中國經濟以高於7%的增長速率遭到世界列國廣泛關註。在北京申奧勝利和中國勝利插手WTO，國際位置明顯回升的基本上，中國當局依賴踴躍的財務政策和持重的貨泉政策，堅持微觀經濟周遭的狀況不亂的條件下，經由過程施行西部年夜開發，加年夜基本舉措措施設置裝備擺設力度的擴展內需的經濟政策，充足發掘海內經濟的後勁，維持瞭公民經濟的高速增長。
中國的房地工業在經過的事況瞭1992、1993年的過暖後，跟著微觀經濟的調控入進瞭低谷。為瞭擴展內需、拉動經濟增長，中心建議要把室第設置裝備擺設培養成為新的經濟增長點，同時出臺瞭休止住房什物調配，慢慢實踐住房調配貨泉化的政策。近幾年來中國人平易近銀行多次低落貸款利率，貿易銀行為購房提供的按揭存款，引發瞭房地產市場精心是住房市場的啟動。
為入一個步驟規范房地產市場，2001年從中心到處所各級房地產主管部分都依照市場現實要求，對觸及房地產投資體系體例、地盤取得、計劃design、修建施工、發賣治理、物業治理等房地產開發運營的各個環節的政策作瞭修正和調劑。從而，一方面維護瞭消費者的符合法規權益，有用刺激瞭房地產1對1教學的消費需要；另一方面規范瞭房地產企業的運營行為，進步瞭房地工業的準進門檻，匆匆入房地產市場的優越劣汰機制的造成，為房地產的連續、康健成長起到瞭踴躍的推進作用。2002年1、2月中國人平易近銀行低落利率及設置裝備擺設部低落房地產生意業務所需支出，無利於房地產市場的成長。
國務院於2003年8月12日收回關於匆匆入房地產市場連續康健成長的通知，通知共分六部門，分離為：進步熟悉，明白指點思惟；完美供給政策，調劑供給構造；改造住房軌制，健全市場系統；成長住房信貸，強化治理辦事；改良計劃治理，調控地盤供給；加大力度市場羈系，整頓市場秩序。
《通知》要求各地、各部分完美住房供給政策，加大力度經濟合用房的設置裝備擺設和治理，增添平凡商品住房供給，設立和完美廉租住房軌制，把持低檔商品房設置裝備擺設。在改造住房軌制方面，通知要求各地繼承推動現有公房發售，完美住房補貼軌制，同時搞活住房二級市場，規范成長市場辦事。在規范住房信貸方面，通知誇大要加年夜住房公積金回集和存款發放力度，完美小我私家住房存款擔保機制，加大力度房地產存款羈系。此外，通知還在完美市場羈系軌制，設立健全房地產市場信息體系和預警預告系統、整頓和規范房地產市場秩序方面作瞭具體規則。
《通知》明白建議“成長住房信貸，強化治理辦事”，“對切合前提的房地產開發企業和房地產名目，要繼承加年夜信貸支撐力度”。這對自121文件出臺以來始終對資金鏈揪心的開發商們來說，無疑是一顆定心丸。但對那些想在房地產開發中獲取不符合法令利潤的開發商來說，此後的日子生怕會更難熬，由於《通知》也明白表現“要加大力度房地產開發名目存款審核治理，嚴禁違規發放房地產存款……嚴肅衝擊各類說謊貸說謊資行為”。
房地工業在經由瞭二十多年的改造凋謝後來，第一次被國務院的文件肯定瞭“曾經成為公民經濟的支柱工業”的事實。市場成長近況是良性、康健的，對中國經濟的奉獻是宏大的，而且要連續不亂的支撐與成長。
2.1.2深圳市投資微觀配景
深圳經濟特區成立22年來，都會設置裝備擺設日新月異，都會配套舉措措施及周遭的狀況日趨完美，全市建成區面積320.3平方公裡，常住人口468.76萬人，曾先後得到“國傢周遭的狀況模范都會”、“中國優異遊覽都會”、國際“花圃都會”稱呼，並是亞洲第一個被國際建協授予“都會計劃獎”的都會。
深圳地域圖
2003年，深圳經濟繼承堅持疾速增長。全市生孩子總值（GDP）到達2860.51億元，比上年增長瞭17.3％，實現固定資產投資946.49億元，比上年增長20.1％，規模以上產業總產值到達5073.77億元，比上年增長29.1％。在經濟連續疾速增長的影響下，2003年深圳房地工業連續堅持康健成長，房地產投資經由2002年的高速增長後，已開端呈現增速歸落；房地產市場總體呈現：供求總量基礎平衡、供求構造基礎公道、房地產费用基礎安穩的運轉特征；各級房地產市場景氣水平高，且需要連續興旺。總體來望，2003年深圳房地產市場呈現康健、安穩、感性的成長局勢。
從房地產開發投資望，2003年深圳全市房地產開發投資到達449.05億元，比上年增長瞭9.4％，遙遙低於2002年27.3％的增長速率。從近年來的投資情形望，深圳的房地產開發投資始終堅持著20％－30％的高增長態勢。尤其是2002年，開發投資到達27.3％的高增長率，占全社會固定資產投資比重則高達54.9％。理論上講，在都會疾速成長經過歷程中，房地產作為先導性工業具備投資增速高的特征，可是增速過高易形成房地產市場過暖隱患。尤其是2002年，深圳房地產開發投資與GDP的增長率比例高達1.8：1，泛起瞭投資過暖的倒霉局勢。2003年頭，跟著當局對房地產用地調控力度的加大力度及系列調控辦法的出臺，開發投資增幅不停減小，上半年增幅減至19.2％，至年末削減到9.4％，開發投資增速顯著歸落，而房地產開發投資增長率與GDP增長率的比值也呈現降落，至年末泛起0.6：1的顛倒比例，並在基礎公道的比例區間內，投資過暖問題獲得顯著緩解。此後，跟著當局對房地產市場調控的入一個步驟加大力度以及業界的不停感性，深圳房地產也將入一個步驟堅持安穩、和諧的成長。
從房地產金融存款望，至2003年11月尾，深圳全市房地產存款餘額算計1422億元，占全市金融存款餘額的31.6%。此中，住房按揭存款餘額為969億元，同比增長27％，房地產開發存款餘額為453億元，同比增長24％，兩者分離占房地產存款總額的68％和32％。依據統計數據，深圳房地產存款總額占全市金融存款的比例已持續兩年在30％擺佈，存款比例較為不亂公道，無利於削減因為房地產開發帶來的金融風險，包管房地工業與公民經濟的和諧成長。
從房地產行業成長來望，2003年跟著房地產市場不停成熟和感性，行業規模開端趨於不亂，企業素質不停進步。2003年，全市房地產開發企業繼承堅持上年700傢擺佈的規模。經由多年的成長，一些不具實力、規模小、運營差、專門研究化水平低的開發企業已逐漸退出市場，優越劣汰的速率加速。從2003年年審情形望，積年投資額在前50名的開發企業，繼承占據房地產開發總投資的豆剖瓜分，規模企業對付房地產具備無足輕重的作用，房地產開發業工業集中度已逐漸造成。從企業組織情勢望，年審排名前10位的企業基礎呈國企及國有控股企業、平易近營企業、外資企業三分局勢，多種經濟情勢的企業組織存在，既彼此融會又彼此競爭，增強瞭深圳房地產市場的活氣，帶動和匆匆入瞭房地產行業的規范與成熟。
此外，經由多年的成長，深圳已造成較為成熟的房地產中介辦事工業，造成從業機構520餘傢、從業職員近萬人的行業規模。中介辦事機構規模慢慢擴展。從業職員專門典當線內的人事結構非常簡單，德國與德國的首席身份與典當經理，有兩個來自國外的年輕專家，主要負責一些國外的藝術品和奢侈品鑑定，研究化程度明顯進步，行業理論研討程度不停晉陞，並踴躍拓鋪內地市場、傳佈成熟履歷。今朝，深圳中介辦事企業已將本身獨具特點的房地產營銷謀劃理念引進內地，以完美的理論、成熟的履歷和敏銳的市場意識拓鋪瞭北京、上海、成都、武漢等外地都會的房地產市場。
總的來說市場運轉安穩。2003年，深圳房地產市場經過的事況瞭很是不服凡的一年，年頭的SARS風潮，年中的CEPA 的簽訂、國務院18號文和央行121號文下發，以及年底的都會化提速等利好或倒霉原因，均在必定水平上對年度房地產市場有必定的影響。可是從全體來望，內部原因對深圳房地產市場的影響並不明顯，年度房地產市場在需要連續興旺的領導下，堅持著疾速、平衡、安穩的成長狀況。
（1）房地產開發設置裝備擺設狀態
2003年，商品房施工面積到達2737.48萬㎡，較上年增長瞭2.43％；竣工面積到達994.52萬㎡，較上年增長瞭8.66％；新動工面積持續8年增長，昔時到達957.62萬㎡，但增長速率與上年比擬減緩到1.38％（2002年為6.74％）。從近年舞蹈教室數據望，2002年後來因為房地產市場微觀調控的加大力度，商品房開發規模獲得瞭有用把持。商品房施工面積、竣工面積、新動工面積增長幅度均泛起瞭小幅回升，房地產市場供給已開端趨於不亂，這對付包管房地產市場供求均衡及房價安穩具備主要意義。
（2）新建商品房發賣狀態
近年來，深圳新建商品房發賣面積連續回升，2003年商品房發賣面積為877.85萬㎡，比上年增長瞭10.88%。此中，室第發賣到達811.9萬㎡，較上年增長瞭12.08％，占商品房發賣總面積的比例到達92.49％；商服用房發賣到達39.37萬㎡，比上年削減瞭15.08%，占發賣總面積的4.48％；辦公樓發賣瞭19.54萬㎡，比上年瞭增添瞭8.92%，占發賣總面積的2.23％。從整年發賣情形望，室第、寫字樓發賣面積連續增長，而貿易用房發賣泛起下滑。
從各區的室第發賣望，寶安、南山、福田、龍崗四個區的室第發賣面積分離占全市室第發賣總面積的20％、27％、21％、18％，南山區室第發賣面積仍舊穩居首位，房地產市場熱門西移和向特區外轉移的趨向十分顯著。
從费用構造望，單價在4000元以下的室第，占總成交量的29％；單價在4000～6000元的室第，占總成交量的30％；單價在6000～8000元的室第，占總成交量的22％；單價在8000～10000元的室第，占總成交量的13％；單價在10000元以上的室第，占總成交量的6％。按深圳支出程度對照盤算的8000元以下中檔及中檔以下的室第占總成交量的80％擺佈，8000元以上的低檔室第占總成交量的20％擺佈。费用構造基礎公道，且高價位和中等價位室第仍占盡年夜大都，可以或許知足不同支出條理的室第需要。
從室第戶型構造望，三房室第的發賣面積占室第發賣總面積的42％，二房室第為23％，四房室第為17％。三房室第繼承為主力戶型，且三房、二房和四房占室第市場生意業務總量八成以上，戶型構造基礎公道。
（3）二手房發賣情形
近年來，深圳二手房市場成長較快，發賣面積逐年增年夜。2003年，二手房發賣面積到達496.83萬㎡，比上年增長瞭45.92％，到達汗青最高增幅，占新建商品房即出現人的心靈發賣總量的57％。二手房市場的疾速成長，已造成房地產細分市場聯動成長局勢，無力的推進瞭深圳房地產市場的不停成熟和健全。
（4）衡宇租賃情形
自1992年以來，深圳積年衡宇出租面積基礎呈逐年回升趨向，衡宇租賃市瑜伽場地場繼承在規范中不停成長。至2003年，全市衡宇租賃面積到達6395萬㎡，比上年增長11.4％（此中還不包含未歸入治理的年夜部門屯子私房的出租）；整年征收租賃治理費2.04億元，代征私房稅1.9億元。據估量，今朝全市衡宇租賃面積占全市衡宇總面積比例靠近40％。這般之高的租賃率表白深圳衡宇租賃市場需要宏大，對深圳經濟增長也具備很是主要的作用。此外，從近年衡宇租賃的構造來望，廠房出租比例最高，到達55％以上，而貿易樓宇、辦公樓到達25％。廠房、貿易用處衡宇的出租是深圳衡宇租賃市場的熱門。
（5）房地產费用
2003年，依照修建面積盤算的新建室第發賣均價為每平方米5680元，與200個人空間2年比擬下跌瞭2.55%；商展费用為每平方米12916元，比上年下跌瞭5.2％；寫字樓费用為每平方米10164元，比上年下跌瞭10.2％。總體來望，全市新建室第费用增長幅度較小，僅為2.55％，而同期全市人均可支配支出到達25935.84元，比上年增長4％。住民支出講座程度增長繼承高於房價增長，而房價支出比繼承堅持在6倍以內（昔時為5.8倍），從而使住房繼承成為全市消費增長較快的商品之一。
（6）商品房空置情形
2003年，全市商品房空置面積為241.06萬㎡，比上年削減瞭2.34%。此中，室第為161.02萬㎡，比上年削減4.82％，占總量的66.8％；商服用房為46.49萬㎡，比上年削減瞭0.7%，占總量的19.29％；辦公樓為21.6萬㎡，比上年瞭增添瞭69.81%，占總量的8.96％。總體來望，室第、貿易用房空置面積呈降落趨向，而寫字樓空置面積的回升重要與經濟疾速增長、CEPA簽訂後的大批樓盤集中上市無關。斟酌到寫字樓發賣周期較長，其空置情形將在此後兩年有所惡化。
（7）房地產市場運轉特征及存在的問題
◆2003年深圳房地產市場基礎運轉特征：
①房地產市場需要繼承堅持興旺趨向，但增長勢頭已從上年的23％高增長回應版主到1998年以來的均勻程度，房地產市場需要增長勢頭已開端趨於安穩。
②跟著當局對地盤市場調控力度的加年夜，商品房新增供應顯著降落，新建室第全體呈現“供”小於“求”，房地產市場供求總量越發趨於均衡。
③房地產费用構造、戶型構造基礎公道，可以或許知足不同支出條理消費者的需要，房地產市場供求構造全體堅持均衡。
④全市房地產费用全體呈回時租會議升趨向，但费用總體堅持小幅增長，下跌幅度不年夜且總體安穩。
◆房地產市場存在的重要問題
①部門區域供求構造尚不平衡，室第需要興旺但供應有餘。從熱門區域供求構造望，南山區和鹽田區新增供應年夜於需要，尤其是南山區持續多年新建室第供應超越需要，2003年則超越25％以上，表白其在特區內房源充分，在此後必定時代可以或許知足市場需要；而龍崗區、福田區、小樹屋寶安區新增供應均小於需要，尤其是龍崗區、福田區新增供求比分離到達0.58：1和0.66：1，這兩區新增室第求過於供徵象較為嚴峻，必定水平上會惹起此後一段時代房價的不不亂。
②特區表裡费用差距較年夜，倒霉於费用構造的公道。依據統計數據，2003年深圳特區內商品室第费用基礎繼承高於特區外一倍以上，且费用差距較2002年增年夜。重要因素在於：特區內地盤資本日益削減，房地產開發用地基礎用絕，地盤求過於供，從而引至房價較快回升，费用差距拉年夜。
③部門開發企業運營行為仍不敷規范，少數問題樓盤有待加速解決。從今朝深圳市房地產開發業的運轉望，盡年夜大都開發企業可以或許依法運營、規范治理、註重辦事東西的品質和辦事意識，使各種膠葛削減，但仍有少部門開發企業運營不規范，給市場帶來瞭負面影響。如名目開發企業多少數字較多，部門名目公司無奈提供完美的後續辦事，使業主權益遭到侵害；少數名目公司因後續設置裝備擺設資金不敷，提早設置裝備擺設周期，甚至泛起問題樓盤；部門開發企業運營行為不敷規范，隨便更改design、提早交樓或辦證，形成業主上訴增添等。
此外，因為汗青因素，今朝深圳特區外尚有必定多少數字的自用房存在未補辦手續隨機進市的徵象。
（8）2004年深圳房地產市場成長趨向
◆影響房地產市場成長的微觀原因剖析
①深圳經濟社會成長對房地工業成長的影響：
近年來，深圳經濟連續疾速增長，泛起瞭近年來少有的傑出成長局勢。2003年，深圳本市生孩子總值（GDP）比上年增長瞭17.3％，創8年新高，在天下都會中居第4位；人均GDP繼承居天下第1位，到達54560元/人；規模以上產業總產值比上年增長29.1％，增速為8年來最高；外貿入出口總額比上年增長34.6％，外貿入出口總額和出口總額持續11年居天下年夜中都會首位。在經濟連續增長、工業繼承進級等原因的影響下，深圳成為天下經濟最為活潑的都會之一。跟著經濟的成長，深圳社會成長步進新的階段，人平易近餬口程度入一個步驟進步。2003年，深圳人平易近餬口程度不停改善，昔時人均可支配支出到達25935.84元，比上年增長4％，而住民消費欲看也不停增強，人均消費收入到達19960.32元，比上年增長瞭5.5％。跟著深圳社會經濟的不停成長，人平易近餬口程度和餬口東西的品質有瞭很年夜進步，住民消費觀念也產生瞭較年夜改變，各種消費中住房、私傢車、教育、醫療消費成為熱門，社會文化水平有瞭很年夜進步。深圳經濟繼承在高位上的安穩運轉，人均支出程度的進步，以機器增長為主的人口增長模式，以及在海內較為古代化的新型消費觀念，為將來深圳房地工業的繼承成長創造瞭傑出的前提。此外，CEPA的簽訂，24小時通關的施行，將使深圳房地工業面對新的成長機會；而地鐵四號線的開發設置裝備擺設，特區外都會化入程的加速，將匆匆入房地產內銷市場再次景氣，並極年夜的匆匆入特區外房地產市場的成長，不停進步深圳的古代化程度。
②國傢、廣東省、深圳市無關地盤、房地產市場調控政策，對深圳房地產市場成長的影響：
近年以來，國傢出臺將一系列無關地盤、房地產市場調控的政策，如清算整頓地盤市場、施行征地軌制改造、加大力度清算拖欠工程款等，廣東省、深圳市近期也將出臺無關房地產市場調控的系列政策。總體來望，以上各項政策對深圳房地產市場將來成長均有必定水平影響，重要體現如下：
●國傢清算整頓地盤市場政策對深圳影響不年夜，尤其是經由20年的成長，深圳曾經設立瞭完美、成熟的地盤市場，地盤市場生意業務規定比力完美，運營性房地產用地一概經由過程市場方法出讓，從而防止瞭地盤市場不規范對房地工業康健成長的影響。
●征地軌制改造在必定水平會影響房地產市場供應，但影響不會很年夜。精心是近年來，針對深圳地盤資本日趨緊缺，深圳市當局始終采取嚴酷的地盤供給規劃軌制，粗放應用地盤資本，包管都會經濟社會成長、工業調劑所必需的用地。國傢施行征地軌制改造後，深圳將面對入一個步驟的地盤供給壓力，勢必對包含房地工業在內的各個工業用地供給削減。可是斟酌到存量房地產用地開發後勁的入一個步驟發掘，以及粗放應用地盤程度的不停進步，每年新增100公頃擺佈的房地產供地政策仍舊可以或許知足房地產市場成長對地盤資本的需要。依據咱們的研討，在不入一個步驟擴展設置裝備擺設用地的條件下，今朝深圳每年供給房地產開發用地的才能基礎堅持在200～300公頃（含新增供地和存量用地），打算每年供給商品房700～800萬平方米，斟酌到近兩年約500萬平方米在建而未發賣的商品房，打算每年供應新建室第1200萬平方米。聯合近年來每年800萬平方米的新增需要，新增商品房供求比到達0.67：1，供應充分且有充裕，既無利於房地產市場供求平衡，也無利於消費者充足選房、包管今朝買方市場的基礎格式並包管房價的不亂。
●在工程設置裝備擺設方面，當局加大力度清算拖欠工程款，不會對深圳房地產市場發生倒霉影響。深圳房地產市場經由多年的成長，已造成較為完美的市場治理系統，尤其是房地產開發設置裝備擺設，因為有簽署地盤合同時地價一次性交清、“多層封頂、高層建至2/3”能力預售等“高門檻”政策，入進房地產市場的企業基礎未泛起拖欠工程款徵象。
●從廣東省近期的無關政策望，正在擬議的開征物業稅政策一旦施行，會對房地產市場形成較年夜影響。開征物業稅，將改用財富稅的情勢分期付出地租和稅費，此刻的開發本錢將年夜幅降落。如許，將無利於低落購房者消費門檻，把持房地產炒買炒賣徵象；但同時也限定瞭房地產公道投資行為，並使深圳現行地盤出讓軌制作出龐大轉變，使房地產市場發生必定水平的顛簸。
●從深圳擬采取的無關政策望，本年深圳市將針對區域房地產市場供求構造不平衡，特區內部分熱門區域房地產用地供應有餘，恰當增添房地產開發用地；而存量房地產用地將在新增房地產用地供給連續壓縮的條件下繼承獲得消化。如許，既無利於消化存量地盤並包管房地產市場供求均衡，也可以或許在必定水平上緩解熱門區域“求年夜於供”的問題，包管房地產市場成長對地盤資本的需要。此外，為瞭入一個步驟規范房地產市場的成長，本年我市將繼承加大力度房地產開發名目的治理與監控，入一個步驟完美的信息統計系統和預警預告體系， 繼承完美房地產行業治理措施，以順應新的成長形勢對房地工業連續、康健成長的要求。
◆2004年深圳房地產市場成長趨向
●房地產需要繼承堅持較高增長，市場供應基礎充分，市場供求總量基礎堅持平衡，房地產市場繼承堅持安穩、和講座諧、康健、疾速的成長局勢：
從室第市場需要總量來望，以我市530萬常住人口為房地產消費主體，今朝室第存量基礎到達1億平方米，加上約200訪談0多萬平方米的在建室第，市場上室第總量為1.2億平方米。以此盤算，常住人口人均修建面積到達23平方米。依據無關研討，古代化國傢人均棲身程度的目的為30平方米以1對1教學上，據此，深圳尚有人均約7平方米的增長後勁，依據無關研討，按每年增長1平方米盤算，每年將增添室第需要500～600萬平方米。
從深圳特殊的人口增長方法望，人口增長基礎以外來人口機器增長為主，精心是近年來，每年外來人口堅持約25～30萬人的增長速率；人口的高速機器增長，對房地產市場發生瞭宏大的需要，而深圳在天下較高的人均支出程度（人均可支配支出25936元）及公道的房價支出比（5.9：1），入一個步驟吸引瞭外來人口會萃深圳並使房地產潛伏需要可以或許在較短的時光內得以有用完成，據此估量，每年新增人口住房需要靠近600～700萬平方米。
依據以上估量，此後5～7年，深圳每年房地產市場將堅持1100～1300萬平方米的需要規模，而2002～2003年兩年，每年均勻發賣規模（含增量和存量發賣）基礎堅持1200萬平方米也驗證這個實事。由此可打算，2004年深圳房地產市場將繼承堅持微弱的需要規模，對新建室第和存量室第的需要打算到達1300萬平方米。
●非室第物業發賣將呈現必定幅度增長，但發賣規模有限；寫字樓市場競爭劇烈，貿易用房市場將繼承景氣：
從2003年整年發賣情形私密空間望，寫字樓發賣面積增長瞭8.92％，部門片區寫字樓市場泛起瞭較為火爆的發賣排場。可是，依據1998年以來的發賣統計，非室第物業中，寫字樓發賣總體呈現較低的發賣程度，每年寫字樓發賣量在11～19萬平方米之間顛簸，規模並未有較年夜增長；除極個體寫字樓能做到年夜部門發售外，大都寫字樓繼承呈現租、售偏重的局勢。依據數據剖析，將來兩年，新增寫字樓供給將堅持100～150萬平方米的規模。斟酌到近兩年每年18萬平方米擺佈的發賣規模，2004年寫字樓市場仍將競爭劇烈，而在供應增長較快的制約下，寫字樓费用將與2002年持平。
從統計數據望，2003年貿易用房發賣有所削減，但仍堅持著往年的發賣規模，現實發賣量高於1998～2001均勻發賣程度近兩倍，商展物業生意需要繼承興旺，费用連續下跌。近兩年時租空間貿易物業新動工量均勻堅持著20％以上的增長，而空置量則逐年削減，鑒於今朝貿易用房市場需要興旺趨向，打算2004年貿易用房市場將繼承呈現景氣局勢，商展费用將繼承堅持穩中有升。
●房地產市場“外移”日趨急切，特區外將成為房地產市場的重點區域，新的都會區域將跟著特區外都會化的啟動與房地產市場的成長慢慢造成 ：
依據無關研討，今朝深圳經濟特區內的地盤資本已基礎應用殆絕，都會將來的經濟社會成長必然向特區外轉移。而作為深圳經濟成長的先導型工業——房地工業，今朝已呈現出向特區外成長的顯著特征。如2003年昔時新出讓的私密空間房地產用地基礎在特區外，昔時生意業務的商品房多少數字占全市總量的比例已疇前年30％回升到40％。房地工業成長重心向特區外轉移的趨向已相稱顯著。跟著深圳特區外周全都會化系列政策的施行，深圳房地工業將面對龐大的成長契機，同時也將入一個步驟匆匆入和帶動本地第三工業的成長，造成新的都會區域，
●外資入進深圳房地產市場的規模將入一個步驟擴展，房地產內銷市場將呈現景氣狀況：
CEPA簽訂後，噴鼻港地鐵於2004年1月初即與深圳市當局簽訂和約，采取BOT方法承包深圳地鐵四號線，總投資60億元，並得到地鐵上蓋物業290萬平方米的開發權。地鐵四號線的開發設置裝備擺設，不只可以或許踴躍引入外資匆匆入本市龐大名目設置裝備擺設，不停進步深圳的古代化程度，同時還將極年夜的匆匆入深圳房地產內銷市場的成長。從汗青數據望，內銷市場在1999年已經到達60%以上的高增恆久，但近年來增長險些障礙，占商品房發賣總量的比例彷徨在7%擺佈。地鐵四號線動工後，跟著路況的便當及噴鼻港企業開發的產物適銷對味，港人對地鐵上蓋及周邊物業的需要將年夜年夜增添，這將很是無利於深圳內銷市場的成長，匆匆入深圳樓市的入一個步驟繁華。
●房地產需要興旺將推進费用回升，费用增長幅度將堅持在公道區間內，房地產费用總體堅持安穩顛簸：
從近年來的费用顛簸趨向望，深圳房地產费用連續堅持安穩，房價漲跌幅度甚小，但2003年各區房地產费用均泛起瞭必定幅度增長，特區內室第费用增長基礎在5％以上。發生這種情形的因素雖然與年內契稅上調、建材费用周全下跌無關，但房地產费用的漲跌的決議原因還在於市場供求關系的變化。
今朝，深圳地盤資本日益緊缺，此後幾年可供開發的房地產用地日漸削減，但房地產市場需要卻連續興旺的增長，從而招致房地產市場供求關系產生變化，給房價下跌創造瞭必定空間。總體來望，2004年深圳的房價將繼承下跌，但下跌幅度不會太年夜。因素在於，特區外商品房的發賣量每年都在回升，2003年占全市總發賣量的40％，本年無望到達50％以上；特區外费用基數低、生意業務量年夜且费用增長幅度小，將會對全市房價起到按捺作用，從而包管全市房價安穩增長。
總體來望，2004年深圳房地產市場將繼承堅持總量基礎平衡、费用基礎安穩的運轉態勢，房地產市場將連續景氣，新的熱門區域將逐漸造成，房地產市場將繼承堅持康健、安穩、感性的成長局勢。
2.1.3區域成長及遠景猜測
（1）羅 湖 區
羅湖區統共有17個小片區，各片區的房地產開發量差別較年夜。從2002——2003年上半年，所開發的房地產名目散佈在蓮塘、佈心、東門、筍崗、國貿及港口片區，其它片區的新開發量較少。從今朝在售的物業傍邊，91%的名目修建面積低於10萬平方米，9%的名目修建面積超出跨越10萬平方米，如百仕達花圃、中信星光名庭、嘉寶田花圃等屈指可數。
羅湖戔戔域圖
晚期的羅湖部門片區由於計劃滯後、產業顏色濃而鮮有樓盤表態。自往年以來，人平易近南改革、東門改革、筍崗重修工程接踵入進施行階段，帶旺瞭周邊樓市。
人平易近南片區改革工程是羅湖樓市的一年夜亮點，改革工程觸及的總面積約為1.4平方公裡。據初步預算，人平易近南的改革工程將吸引13億元的社會資金介入改革，同時也為房地產開發帶來新的機會。
據相識，近年來，羅湖“圍殲”違法修建的力度不停加年夜，為周邊樓盤的包裝和周遭的狀況改善掃清瞭停滯。假如加上早已計劃好的仙桐體育公園、圍嶺叢林公園等市政舉措措施如能早日開工，港口經濟區如能早日發布，衝擊違規違建力度如能入一個步驟加年夜，這些都將有用破除房地產成長的瓶頸原因，推進樓市的繁華。
羅湖各片區重要在售名目詳情
片區名稱 名目性子 名目多少數字 總修建面積（/㎡） 總戶數（戶）
筍崗 室第 3 249746.86 2715
貿易 1 21120 150
算計 4 270866.86 2865
蓮塘 室第 7 421495.14 3952
佈心 室第 6 382763.83 3888
東門 室第 4 218992.39 2133
貿易 1 21169 街展25
算計 5 240161.39 2158
湖貝、水貝 室第 3 846因為小，卑微。52.18 1435
寫字樓 1 86346 公寓220
算計 4 170998.18 1655
翠竹 室第 4 140331.43 1054
文錦、國貿 室第 6 306311.15 4132
貿易 1 30000 470
算計 7 336311.15 4602
其它 室第 5 277309 2763
寫字樓 2 162163.06 公寓1375
算計 7 439472.06 4138
總計 44 2402400.04 24312
（2）東門片區
這一片區是由人平易近公園路、筍崗東路、文錦中路、深南東路圍合而成的區域，周邊樓盤涵括東門及洪湖片區。東門片區在都會計劃中被定為深圳重要貿易會萃地，會萃瞭浩繁買賣人，打工仔，由此決議瞭該片區室第多以商住兩用為主，並配以基礎的餬口配套舉措措施，包含菜市場、黌舍、幼兒園、郵局、銀行等，商務顏色較濃。東門片區室第的特點為商住兩用，中大戶型為主年夜部門樓盤帶裝修發賣，或提供裝修套餐。客戶來歷面狹小，樓盤素質南北極分解，费用差別較年夜，今朝該片區在售名目包含嘉年華名苑、東悅名軒、繽紛時期和東門金座。
片區樓盤情形
序號 名目名稱 地位 規模（㎡） 開售時光
占地 總面積
1 嘉年華名苑 曬佈路 3200 21375 2003.10
2 東悅名軒 東門 6000 50000 2002.12
3 繽紛時期 東門中 7800 50000 2003.10
4 東門金座 立新路 14000 現正外部認購
依據上表可以望出，各名目散佈在東門中路兩側，闡明東門地盤稀缺，除東悅名軒是尾盤發賣外，其他多是行將出售或2003年頭開售（嘉年華名苑）的樓盤，但因為修建面積低於5萬平方的小名目居多，以是2003年總體供給量不年夜，值得註意的是，東門金座和繽紛時期都於2003年年末收盤，發賣情勢對2004年東門樓市起到必定指點作用。
戶型對照剖析
名目名稱 總戶數 獨身隻身公寓 一房兩廳 兩房兩廳 三房兩廳 脫銷戶型
戶數（是這樣的話，哪個孩子會願意殺了他心愛的母親？比例） 面積㎡ 戶數（比例） 面積㎡ 戶數（比例） 面積㎡ 戶數（比例） 面積㎡
東悅名軒 816戶 ／ / 326戶40% 37㎡ 434戶53% 69㎡ 56戶7% 86㎡ 兩房兩廳
嘉年華名苑 348戶 / / 58戶17% 44.19 232戶67% 67.25 5816% 79.82 一房
繽紛時期 818戶 94戶11% 25.74 178戶22% 33.57 205戶25% 68.71 34142% 117.72 一房
東門金座 609戶 290戶48% 33.92 261戶43% 36.67 58戶9% 66.05 / / 兩房二廳
算計 2591 384戶 823戶 929戶 455戶
序號 戶型 修建面積 比例
1 單房 25—33平方米 15%
2 一房 33—44平方米 32%
3 二房 68平方米 35%
4 三房 79—117平方米 18%
算計 100%
剖析比力片區戶型構造，可以發明各類戶型開發量較為均勻，33平米到44平米之間的一房和68平米擺佈的二房單元在片區最為多見，分離占到總開發量的32%和35%，但位於其次的單房及三房開發量也不小，如三房開發比例也到達18%，值得註意的是，東悅名軒已是尾盤，其大批一房、二房已被消化，則本年殘剩時光及來歲年頭的市場中，各戶型所占比例會入一個步驟挨近。
物業费用對照剖析
東門金座 嘉年華名苑 繽紛時期 東悅名軒
實收均價 7800 7800 7500 7700
交樓資格 帶裝修 帶裝修 帶裝修 不帶裝修
目的客戶 投資客周邊私業務主 投資客周邊私業務主 投資客周邊私業務主 投資客內銷、周邊私業務主
好壞勢分 上風 1、貿易氣氛濃重，投資價值較年夜；2、配套齊備 1、貿易氣氛濃重，投資價值較年夜；2、配套齊備 1、貿易分享氣氛濃重，投資價值較年夜；2、配套齊備 1、位處東門，貿易氣氛濃重，投資價值較年夜；2、路況便當3、配套齊備
劣勢 1、位於步行街左近，路況不十分便當。2、棲身周遭的狀況紊亂。 1、位於東門中較偏的地位。2、棲身周遭的狀況一般，與周邊修建物間隔較近。 1、位於東門中較偏的地位。2、棲身周遭的狀況一般。 1、噪聲較年夜。2、棲身教學場地周遭的狀況略顯紊亂。
發賣率 外部認購 約60% 30% 95%以上
依據上表，本片區今朝均價梗概在7500元/平米－7800元/平米之間，險些全是帶裝修發賣，再次證實瞭東門片區大戶型單元在深港投資客心中的位置，東悅名軒固然不帶裝修發賣，可是成長商對付片區租賃遠景的望好，今朝東悅名軒僅殘剩幾套單元，而嘉年華名苑自本年初收盤以來，幾經曲折，今朝也到達瞭六成的發賣率。
2.1.4微觀市場與本名目成長鑒戒
一方面從微觀市場評價剖析，咱們可以猜測經濟年夜周遭的狀況走好必然帶動房地產市場旺盛成長。從天下經濟成長趨向望：2001年寰球經濟增長速率放緩，在這種內部周遭的狀況倒霉的前提下，中國經濟以高於7%的增長速率遭到世界列國廣泛關註。在北京申奧勝利和中國勝利插手WTO，國際位置明顯回升的基本上，中國當局依賴踴躍的財務政策和持重的貨泉政策，堅持微觀經濟周遭的狀況不亂的條件下，經由過程施行西部年夜開發，加年夜基本舉措措施設置裝備擺設力度的擴展內需的經濟政策，充足發掘海內經濟的後勁，維持瞭公民經濟的高速增長。從深圳市經濟成長趨向望：深圳經濟特區成立22年來，都會設置裝備擺設日新月異，都會配套舉措措施及周遭的狀況日趨完美，全市建成區面積320.3平方公裡，常住人口468.76萬人，曾先後得到“國傢周遭的狀況模范都會”、“中國優異遊覽都會”、國際“花圃都會”稱呼，並是亞洲第一個被國際建協授予“都會計劃獎”的都會。以上表白，天下經濟以及深圳市經濟的成長，為該名目開發設置裝備擺設提供傑出的年夜周遭的狀況。
另一方面從深圳市的房地產市場和羅湖區的房地產市場的狀態以及成長趨向的評價剖析：深圳房地工業經由多年的成長已日漸成熟、規范。房地產市場房在經由市場規模的持重擴張後轉進對證的需要回升，近年國傢微觀經濟形勢、各項經濟政策堅持不亂。同時國傢出臺瞭相干政策入一個步驟刺激房地產購房者置業需要，打算深圳市房地工業在近幾年內將堅持絕對不亂成長的態勢。羅湖作為深圳的貿易中央，寫字樓林立，加之港人的交往頻仍，這些都為片區大批的大戶型室第提供瞭普遍的出租客源；同時，周邊貿易零售市場的旺盛也帶來瞭部門買賣人的以商帶住的需要。是以始終以來該片區的買房投資氣氛在不停回升。
依據以上的評價剖析，委估名目開發設置裝備擺設、名目定位以及市場營銷等方面都必需遵循房地產的成長紀律，做到名目的開發設置裝備擺設、名目定位以及市場營銷等方面都切合深圳市的房地產市場和羅湖區的房地產市場的狀態以及成長趨向。
2.2區域市場剖析
2.2.1區域市場界定
（1）羅湖區年夜大都樓盤戶型以中大戶型為主，尤其是東門、嘉賓路、北鬥一帶，而年夜戶型單元重要來自於2000年以前開發的樓盤，這與其時的市九宮格場需要有良多的關系（其時福田及南山的開發設置裝備擺設尚未成熟，老羅湖的成熟配套仍舊留住瞭相稱年夜部門的當地住民）。
（2）從全體的供給來望，90平方米以上的三房及四房所占的比例約20%，且大都單元是在2001年以前消化的，而2001年當前的這類型房的的發賣消化壓力顯著增年夜，發賣難度較年夜。精心值得註意的是：80—90平方米的戶型不被市場望好，客戶的接收水平不高。而80平方米以下的大戶型成為該區域的主力戶型，且市場很是望好。
（3）羅湖片區的大戶型design更切近港人置業的需要，講求戶型design的“精”，同時把持在必定的總價范圍內。
（4）一般采用瞭低門檻首期玲妃趕緊擦乾眼淚，但仍發紅，眼睛周圍，睫毛膏還是濕的，用鼻子呼吸還是有些障礙款、帶裝修或用裝修套餐的方法來吸引客戶；防止瞭置業者由於單價過高形成的置業停滯。
（5）內銷及投資客戶占的比例高。
（6）東門片區地處羅湖繁榮貿易區，貿易發財、寫字樓集中、人口密度年夜、路況便當、配套舉措措施齊備，是深圳白領的集中會萃地之一，也是深圳的貿易中央。這一區域的房地產開發比力成熟，年夜多以精品大戶型為主，如百仕達花圃、沁芳名苑、東悅名軒、嘉年華名苑、駿景名園等。因為地處貿易中央區，精品大戶型是市場的重要需要。
綜觀羅湖區及東門片區的房地產市場發賣狀態，中大戶型成為該區域的支流。
2.2.2供應剖析
物業名稱 占高空積 批準預售面積 立體佈局 戶數 均價 主力戶型面積 發布時光
星光名庭 26181 80800 4棟25-32層2梯四戶 593 8500 4房：141-188 2002-10
東悅名軒 2946.5 51635.14 3棟33層3梯8戶/10戶12戶 816 7500 2房：61.3-78.3 2002-11
嘉年華名苑 3530 23751.64 單棟31層，3梯12戶 324 7800 2房：67.3-68.4 2003-3
東門金座 2496 14380.04 單棟22層，3梯21戶 233 8200 1房：35.48-42.9 2003-9
湖臻年夜廈 2200 8534.6 單棟19層，2梯8戶 104 7400 2房：68.5-72 2003-7
旭飛華隆園 / 25175.28 3棟23-24層 567 7800 公寓：27.5-29.6 2003-6
繽紛時期傢園 7812.7 55672.37 2棟32-33層 818 7500 1房：33-412房：57-68 2003-11
算計：6項 — 259949.1 — 3544 — — —
總體情形：該區今朝在售名目共7項，批準預售總面積約為26萬平方米，共發布戶數3455戶，主力戶型小兩房為主，面積在60-68平方米。
新盤發布：2003年1月至11月，該區新開名目共發布3項，分離為嘉年華名苑、湖臻年夜廈、繽紛時期傢園。
在建名目：室第在建名目僅有南塘貿易廣場C區。
2.2.3需要剖析
依據市場查詢拜訪以及聯合名目的自身特色，初步判定名目內銷客戶群類型重要有以下幾種：
投資客戶特征：
● 重要以在深圳經商的港人、噴鼻港駐深圳治理職員、白領及工薪階級、公事員及部門退休人事為主。
● 購房較為感性，戶型抉擇以小面積的一房為主，兼有部門二房單元。
● 重要斟酌原因：樓宇總價不高，首期款少；地位近關隘或地鐵，貶值後勁高、抗跌才能強；今朝區域房錢情形以及將來人流量。此刻的房錢程度和將來成長遠景對購置起決議作用。
私密空間 “東門情結者”客戶特征：
● 這部門港人常常在東門休閑消費。
● 春秋在25-40歲之間，以獨身隻身人士為主，一般為初次置業。
● 購房是由於餬口的利便和對東門的認識、比租房劃算，以及餬口更為利便。購房需要以一房為主。需要以一房、單方為主。
● 重要斟酌原因：總價低，文娛舉措措施近便；首期少，供款輕松；恬靜、實用，紛歧定要很是貴氣奢華。精心註重保值增值遠景，地位及當前是否不難轉手或出租對其購置起決議作用。投資成份很年夜。
深港傢庭客戶特征：
● 這類客戶一般男方為噴鼻港人，在噴鼻港事業；女方為年夜陸人，恆久居留於深圳；較多是南邊天天來回深圳和噴鼻港至之間。
● 春秋在25-40歲之間，工薪階級居多，一般為初次置業。
● 購房是因比租房劃算，以及餬口更為利便。購房需要以小二房為主。
● 重要斟酌原因：總價低，首期少，收支關利便，周邊配套及物業治理完美，居傢餬口利便，周遭的狀況絕量不要太嘈雜。總價、地位及產物東西的品質對購置起決議作用。
2.2.4競爭剖析
（1）從區域近況及成長來望：因為可開發地盤資本的逐漸削減，羅湖區房地產名目的地塊規模絕對較小，小塊用地限定瞭小區周遭的狀況的營建和配套舉措措施的配備，同時還形成瞭本錢壓力，這無疑不克不及知足今朝市場對“年夜社區、年夜園林”的需要趨向。
面臨近年其餘區域不停湧現的明星樓盤，羅湖區的物業表示得相形見拙。南山區樓盤戶性立異最凸起，如陽光棕櫚園的下沉露臺；壁玉小傢、港灣麗都的錯層露臺；古代城的法度陽臺等，引領著深圳戶型的最新趨。別的，華裔城區依附高素時租場地質的人文基本始終成為市場的熱門區域，如紅樹西方、波托菲諾、世紀村等。
福田區以中央區、噴鼻蜜湖為代理，領有深圳較頂級的物業，如雅頌居、星河國際、中旅國際第宅等。而寶安區、龍崗區等關外樓盤依附實惠的價位及年夜社區規模吸引瞭浩繁消費者的青眼。而羅湖區除百仕達花圃和一些針對噴鼻港人的港口物業外，鮮有熱門樓盤泛起。總的來說羅湖區的物業遭到深圳市其餘區域物業的 沖擊較年夜。
（2）從名目周邊的市場來望：今朝在委估名目周邊重要有“星光名小樹屋庭”、“東悅名軒”、“嘉年華名苑”、“東門金座”、“湖臻年夜廈”、“旭飛華隆園”、“繽紛時期傢園”等6個在售名目，打算近幾年該區域可能另有1—3個名目開發設置裝備擺設，則可以望出該名目在整個開發設置裝備擺設經過歷程中競爭較劇烈。
2.2.5典範物業查詢拜訪
湖臻年夜廈
物業名稱 湖臻年夜廈 調研人
地位 東門湖貝路 調研時光 —
開發商/投資商 深圳市湖貝實業株式會社 謀劃代表商 國聯物業
修建design單元 深圳華興修設design 園林design單元
承建商 汕頭建安公司 物管單元/物管費 中海物業3元/平方米
規模（占地、修建面積，套、棟、層數、類型等） 占高空積：約2200平方米總修建米面積：約13054平方米貿易面積：約2010平方米棟數：2棟兩座19層，總144戶（5、6、7樓共40套單元由成長商外部員工購完）
工程抽像入度 已出外立面
费用 起價：6900元/平方米、均價7400元/平方米/最低價8200元/平方米
車位數租（售）價 發賣率/認購率 5成，2成噴鼻港人
預售證號 深（羅）房許字（2002）032號 裝修資格 毛坯交房
發賣時光 2003-4月開端外部認購，7-23收盤
戶型 該名目5-19層為室第，因5、6、7樓湖貝公司外部定購完，推向市場的樓層在8-19樓（總12層，共104套），以下為8-19樓的多少數字成果。依據開發商材料，推售面積為：144套（11044㎡）、104套（8534.6㎡）8534.6的面積散佈為：2房610.65㎡\3275.305㎡、3房面積2307.475㎡\2341.017㎡.依據材料面積范圍104套的推售面積為：8629.86㎡，面積散佈如下：
戶型種別 2×2（朝向北） 2×2 3×2 3×2＋工人房
面積（㎡） 59.88-62.25 68.54-71.90 98.99-101.66 101.46-102.12
套數 10 48 23 23
推售面積 610.65 3370.56 2307.475 2341.17
比例 11.9% 44.8% 21.6% 21.6%
外部配套舉措措施 1-3層為商展，4樓為排擠層休閑場合，5-19樓為室第
園林周遭的狀況評述 名目自己沒有滲進綠化性子，門口正對著街心公園，公園綠化尚可，也可作內瑜伽場地部休閑場合
目的客戶評述 湖貝實業自己員工占有必定的比例，近有二成港人，其他為周邊住民
樓盤特點評述 屬舊城改革名目，成長商實力尚可，戶型佈局充足斟酌到餬口現實，利便公道。
備註 優：置身於羅湖貿易中央地段，瀕臨東門、國貿地帶，餬口配套齊備。
缺：臨深南東路間隔較近，樂音較年夜。名目朝北向為舊村包抄，在被拆之前的周遭的狀況衛生極差。
繽紛時期傢園
物業名稱 繽紛時期傢園 調研人
地位 東門中路 調研時光 03-6-12
開發商/投資商 金海港房地產 謀劃代表商 華夏物業
修建design單元 華森分享修建 園林design單元
承建商 中建二局 物管單元/物管費 3.2元
規模（占地、修建面積，套、棟、層數、類型等） 構造層數：32-33層，修建面積：55672.37㎡，修建高度：105聚會.7米。工程總造價：14300萬元。占高空積：7812.7，修建用地：6214.7㎡室第面積：46229.07，總修建面積：55589.78㎡A棟33層，底層為年夜堂及地聚會中海風情會所B棟32層，底層為5.6米高的排擠綠化；總戶數：818戶綠化率：35%，容積率：7.5
工程抽像入度 地建（動工每日天期：03-2-26；竣工每日天期：04-8-20）
费用 均價7500元/平方米
車位數租（售）價 發賣率/認購率 30%
地輿地位圖 外觀圖
發賣時光 8-28外部徵詢2003-11-08號收盤
戶型 A棟3梯12戶，B棟3梯14戶，按比例圖算出820戶
戶型種別 單 1×1 2×2 3×2
面積（㎡） 25.32-25.74 33.57\42.02\41.63\39.84 57.29\68.71 111.72\92
套數 95 255 375 95
外部配套舉措措施 會所，園林，泳池，地下車庫，內部配套：年夜型闤闠\病院\深圳小學\人平易近小學\螺嶺小學\深圳中學\翠園中學
園林周遭的狀況評述 4000㎡的巴厘島風情園林
目的客戶評述 湖貝外鄉住民，羅湖白領\投資用戶
樓盤特點評述 園林式室第，投資與居傢相聯合，營建都市氣氛之傢，佈局充足斟酌人局觀念
備註 優： 戶型design方正，實用率較高，雙陽臺design；提供裝修套餐，資格在500元/平方米
缺：湖貝舊城改革名目，與翠湖老室第區間隔相近，在必定水平上影響該樓盤的質素。
嘉年華名苑
物業名稱 嘉年華名苑 調研人
地位 東門曬佈路 調研時光 —
開發商分享/投資商 德泰地產 謀劃代表商 星彥地產
修建design單元 園林design單元
承建商 深圳第一修建工程公司 物管單元/物管費 中海物業
規模（占地、修建面積，套、棟、層數、類型等） 占高空積：3530平方米修建面積：28346.8平方米單棟31層 批準預售：23751.64324戶 3梯12戶
工程抽像入度 外立面已出
费用 均價7800元/平方米
車位數租（售）價 發賣率/認購率 60%
預售證號 深（羅）房許字（2003）04號 裝修資格 毛坯交房
地輿地位圖 外觀圖
發賣時光 2003.3.29公然出售
戶型 貿易面積：2385.89平方米，可推面積：21365.75平方米。1房2370.87㎡、2房14615.21㎡、3房4379.67㎡
戶型種別 1×1 2×1 3×2
面積（㎡） 43.62-44.19 67.25-68.35 79.82-82.39
套數 54 216（14644.8㎡） 54
比例 17% 67% 17%
外部配套舉措措施 飯店式室第辦事
園林周遭的狀況評述 空中花圃
2.2.6市場剖析無關論斷
（1）從微觀市場的評價剖析望，總的來說將來幾年房地產市場成長較安穩，這無利於委估名目的開發設置裝備擺設。
（2）從區域市場來望：該名目遭到深圳市其餘區域的名目以及周邊的名目沖擊較年夜，競爭劇烈。
（3）從典範物業的比力剖析斷定委估名目的费用：
案例基礎情形 案例名稱 湖臻年夜廈 繽紛時期傢園 嘉年華名苑
地輿地位 羅湖區湖貝路 羅湖區東門中路 羅湖區東門
主體物性子 1棟兩座19層 2棟32—33層 1棟31層
生意業務均價 7400元/平方米 7500元/平方米 7800元/平方米
原因調劑 生意業務情形調劑 100/100 100/100 100/100
生意業務時光調劑 100/100 100/100 100/100
區域原因調劑 100/101 100/102 100/103
個體原因調劑 100/104 100/106 100/108
調劑後案例费用 7045元/平方米 6937元/平方米 7012元/平方米
委估物業均價 7000元/平方米（取整至拾位）
（4）從市場遠景剖析來望：該名目位於東門片區，起首具備地處繁榮貿易地段的上風。東門片區作為深圳最重要的商圈，始終以來都是港人最為認識和認同的區域，是以在內銷方面具備後天的上風。其次，本名目打算定位為以大戶型為主的物業，戶型面積小，總價低，切合投資客戶的投資要求，具備必定的市場空間。
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